Project Pembangunan Apartment

Latar Belakang Pembangunan Proyek

Proyek pembangunan Apartemen Kemang View di Jalan Raya Pekayon,

kota Bekasi menjadi salah satu program pengembangan kota yang mengarah pada

hunian bangunan tinggi serta merupakan investasi yang baik bagi kota Bekasi

sebagai salah satu kota yang memiliki pertumbuhan yang cukup pesat.

Hunian apartemen terus menjadi daya tarik dalam pertumbuhan kota

yang semakin rapat dan ditengah sulitnya menemukan hunian pada lahan cukup

luas di daerah perkotaan. Pembangunan Apartemen Kemang View bertujuan

untuk memenuhi kebutuhan hunian dikawasan Bekasi sekaligus memiliki tujuan

komersial.

Lokasi Apartemen pun tidak sulit dijangkau karena berada tepat di depan

tol Jakarta-Cikampek sehingga menjadi lokasi yang banyak diminati para investor

dari kemudahan akses. Proyek Apartemen Kemang View mulai dilaksanakan

mulai 12 November 2012 dan direncanakan akan selesai pada 27 Juli 2014.

dengan luas bangunan sebesar 1,45 Ha. Proyek Pembangunan Apartemen

Kemang View dilaksanakan oleh PT. Pembangunan Perumahan (PP) Divisi IV

cabang Jawa Barat yang di pimpin oleh Manajer Proyek Wahyu Triyanto, ST.

               

Gambar 2.1 Apartemen Kemang View

Sumber: PT. PP (Persero) Tbk., 2013

Deskripsi Umum Proyek

Nama Proyek              : Apartemen dan Hotel Kemang View Bekasi

Lokasi                         : Jl. Raya Pekayon Jaya. RT/RW 001/004. 

                                      Kel. Pekayon Jaya-Bekasi Selatan.

  Kota Bekasi

Pemberi Tugas              : PT. Anugrah Duta Mandiri

 Izin (No. IMB)            : 503/0534/IB/BPPT/XII/2012

 Konsultan Struktur    : PT. Adinata Surya Pratama

 Konsultan M&E         : PT. Adhicipta Prajawidya

 Konsultan Arsitektur  : X | Y Architects

 Konsultan Pengawas  : PT. Anugrah Duta Mandiri

 Konsultan Pelaksana  : PT. Pembangunan Perumahan (PP)

 Nilai Kontrak             : Rp119.504.224.000,00 (include PPN)

 Mata Uang                  : Rupiah

Waktu Pelaksanaan     : 630 Hari Kalender (21 Bulan)

   12 Bulan Pek. Struktur

   14 Bulan Pek. Arsitektur (Overlap 5 Bulan dengan Pek. Struktur)

   Dari 12 November 2012 – 27 Juli 2014

Cara Pembayaran          : Monthly Progress Payment

Project Manager           : Wahyu Triyanto, ST

Site Engineering Manager      : Astri Oktaviani, ST

Site Administration Manager  : Yulia Indriani D, SE

Site Operation Manager          : Hendrajat, ST

Tipe Kontrak                            : Lump Sum Fixed Price

Retensi                                                : 5% × Rp119.504.224.000,00 = 

   Rp5.975.212.200,00

Lingkup Umum Pekerjaan

Jenis pekerjaan yang terdapat pada Proyek Pembangunan Apartemen

Kemang View secara umum meliputi:

1.      Pekerjaan Persiapan yang meliputi:

a. Survai lokasi

b. Penyelidikan tanah dan perbaikan tanah

c. Pengadaan fasilitas sarana dan prasarana proyek.

2.      Pekerjaan Struktur yang meliputi:

a. Pekerjaan Tanah

i.  Dewatering Air Tanah

ii. Galian Basement

b. Pekerjaan Struktur Bangunan Bawah

i.  Pengerjaan Sub Struktur Semi Basement 1 lantai

ii. Pekerjaan Lantai Kerja

c. Pekerjaan Struktur Bangunan Atas

i.  Pengerjaan Lantai Tipikal sampai 22 lantai

ii. Pekerjaan Atap (Mahkota), Lift, dan Tangga

d. Pekerjaan Struktur Kolam Renang

e. Pekerjaan Struktur Pelengkap (Canopy, Duct House dan Summpit)

f. Pekerjaan Teknik Lingkungan: Pengerjaan Sub Struktur Sewage

Treatment Plant (STP), Ground Water Tank (GWT) dan Power

House

3.      Pekerjaan Arsitektur yang meliputi:

a. pekerjaan dinding

b. pekerjaan dinding pracetak

c. pekerjaan partisi

d. pekerjaan lantai

e. pekerjaan plafond

f. pekerjaan opening pintu dan jendela

g. pekerjaan railing

h. pekerjaan sanitary

i.  pekerjaan lain-lain (meja beton pracetak) 

4.      Pekerjaan Mekanikal dan Elektrikal (M/E) yang meliputi :

a. Pemasangan Air Conditioner (AC)

b. Pemasangan Hydrant dan Sprinkle

c. Pemasangan Plumbing untuk Air Bersih, Air Kotor dan Air

Flushing/Gardening

d. Pemasangan Alarm Keselamatan

e. Pemasangan Sistem Elektrikal

f. Pemasangan Lift

5.      Pekerjaan Landscape

a. Pembuatan Taman

b. Pembuatan Boulevard

METODE KONSTRUKSI

Proyek pembangunan Apartemen Kemang View di jalan raya Pekayon,

kota Bekasi menjadi salah satu program pengembangan kota yang mengarah pada

hunian bangunan tinggi serta merupakan investasi yang baik bagi kota Bekasi

sebagai salah satu kota yang memiliki pertumbuhan yang cukup pesat. Apartemen

Kemang View merupakan proyek bangunan tipikal. Untuk mengerjakan proyek

ini, pihak owner yakni PT. Anugrah Duta Mandiri, menunjuk kontraktor yang

memenuhi kriteria. 

Setelah dilakukan seleksi oleh owner, maka diperoleh kontraktor terpilih

untuk mengerjakan proyek ini. Kontraktor yang menangani ialah PT

Pembangunan Perumahan atau yang biasa disebut PT. PP (Persero) Tbk. dengan

status sebagai kontraktor struktur atas. Struktur Bawah pondasi telah dikerjakan

sebelum pelelangan oleh pihak owner dengan kontraktor lainnya. Setelah PT. PP

(Persero) Tbk. terpilih, maka selanjutnya dilakukan rapat koordinasi dengan pihak

owner. Rapat ini secara umum membahas mengenai detail pekerjaan teknis dan

aspek manajemen proyek antara owner dengan PT. PP (Persero) Tbk. Dengan

adanya rapat koordinasi ini, maka:

 Tugas dan tanggung jawab masing-masing pihak jelas;

 Menyatukan persepsi antara kontraktor dengan owner dalam hal  

perencanaan pembangunan;

 Membahas detail aspek manajemen proyek kosntruksi;

 Menentukan metode konstruksi yang tepat.

Rapat koordinasi antara PT. PP (Persero) Tbk.; dengan pemenang

pelelangan lainnya yang mengangani pekerjaan pembangunan STP, Mekanikal

dan Elektrikal, serta dengan owner proyek membahas detail alur prosedur kerja

yang digunakan selama pekerjaan konstruksi berlangsung sampai dengan proses

serah terima kepada owner. 

·         Pengantar Metode Konstruksi

Setelah proses serah terima tentunya kontraktor akan memulai pekerjaan

dengan menggunakan metode konstruksi yang dinilai paling efisien. Setiap

kontraktor memiliki metode konstruksi yang berbeda-beda, bergantung kepada

metode dan cara kerja masing-masing perusahaan. Metode yang digunakan untuk

suatu pekerjaan konstruksi dapat berbeda dengan metode lainnya. Pada umumnya,

kontraktor menerapkan metode konstruksi tergantung kepada mutu pekerjaan

yang diinginkan, waktu pekerjaan yang diperbolehkan, biaya yang tersedia, dan

spesifikasi teknis yang disyaratkan. Dengan adanya metode pekerjaan, pihak

owner dapat melakukan penilaian terhadap kinerja kontraktor dengan harapan jika

hasil pekerjaan sesuai keinginan dan metode kerja yang dilakukan. 

Inovasi yang dilakukan PT. PP pada proyek Apartemen Kemang View

ini adalah inovasi menggunakan metode pracetak (precast). Akhir–akhir ini sering

sekali metode pracetak (precast) digunakan pada pekerjaan struktur dalam bidang

teknik sipil di Indonesia. Hal ini dilakukan karena semakin besarnya tuntutan

pelaksanaan pekerjaan konstruksi yang efisien. Metode pracetak (precast)

memiliki beberapa kelebihan dan kekurangan dibandingkan metode cor setempat

(cast in site).  Metode precast sangat cocok untuk diaplikasikan pada jumlah

pemakaian elemen yang semakin banyak dengan tipe yang berulang (tipikal).

·         Metode Pengaturan Organisasi Proyek

Dalam hal sumber daya manusia, PT. PP membagi tugas yang tetap

dipimpin oleh 1 Project Manager dengan 3 Site Manager, diantaranya: Site

Engineering Manager (SEM), Site Administration Manager (SAM), dan Site

Operation Manager (SOM). Pada setiap Site Manager memiliki perbedaan dalam

tugas dan tanggung jawab namun tetap saling bekerjasama. SEM membawahi

bidang-bidang seperti : Perencanaan Teknik & Material, Perencanaan Biaya &

Administrasi Kontrak, Quantity Surveyor, Drafter, Logistik, dan Peralatan. SOM

atau Site Operation Manager membawahi General Superintendent yang langsung

memerintah Superintendent lalu dibawahnya ada Surveyor yang memiliki

Assistant Surveyor, lalu terakhir adalah Security. SAM atau Site Administration

Manager membawahi bagian-bagian yaitu : Keuangan, Akuntansi, Umum, SDM,

dan Office Boy.

Gambar 3.1 Struktur Organisasi Proyek Apartemen Kemang View Bekasi

Sumber: PT. PP (Persero) Tbk., 2013

Pekerjaan Pendahuluan

Pekerjaan pendahuluan pada proyek pembangunan Apartemen Kemang

View di jalan raya Pekayon, kota Bekasi ini merupakan tahap pekerjaan paling

awal dalam rangkaian proyek konstruksi. Pada pembahaan laporan ini, pekerjaan

pendahuluan telah salesai dikerjakan saat dimulainya masa studi kerja praktek

sehingga sumber data yang kami peroleh berasal dari pihak-pihak terkait

pekerjaan tersebut dengan menggunakan metode wawancara. Pekerjaan

pendahuluan meliputi: survai lokasi, penyelidikan tanah dan perbaikan tanah,

pengadaan fasilitas sarana dan prasarana proyek.

·         Survai Lokasi

Pekerjaan survai lokasi proyek merupakan suatu pekerjaan yang

bertujuan untuk melakukan penentuan teknis mengenai:

 Perhitungan luasan lahan suatu proyek secara menyeluruh;

 Marking titik-titik tempat rencana pembangunan suatu konstruksi;

 Menentukan elevasi muka tanah suatu proyek relatif terhadap elevasi

jalan raya terdekat;

 Zoning pekerjaan;

 Lokasi bangunan relatif terhadap koordinat lokal dan koordinat global;

 Faktor teknis lainnya yang berhubungan dengan kegiatan surveying.

Kegiatan survai biasa dilakukan setelah kegiatan pembersihan lahan atau

biasa disebut land clearing. Kegiatan I ni umum dilakukan pada suatu proyek

karena umumnya lokasi awal lahan suatu proyek biasa ditumbuhi tanaman

ataupun sisa dari bangunan yang pernah berdiri sebelumnya.   

Pada proyek Apartemen Kemang View ini, dilakukan pekerjaan land

clearing secara menyeluruh. Lahan yang digunakan proyek ini pada sebelumnya

sebagian adalah perumahan tua dan sebagian adalah lahan kosong bekas taman

sehingga hanya ditumbuhi oleh tanaman-tanaman kecil dan beberapa pepohonan.

Pengupasan lapisan tanah humus juga perlu sedikit dilakukan pada proyek ini

karena tanah di lokasi ini cukup lama ditinggalkan  sehingga ditumbuhi oleh

tanaman namun pengupasan dilakukan dengan metode manual karena tanah masih

relatif baik untuk proyek seperti tanah-tanah pada lokasi proyek di kota-kota pada

umumnya.

Pekerjaan survai yang cukup penting adalah zoning pekerjaan. Pada

tahap ini, zoning pekerjaan dibagi berdasarkan kesiapan lahan yang telah

dipancang oleh Pihak Owner. Adapun  Pembagian zona dibagi menjadi 4 bagian,

yaitu

Pekerjaan survai lokasi dilakukan setelah gambar desain rencana awal

proyek telah dikeluarkan. Dari gambar inilah, para surveyor akan melakukan

kegiatan marking lokasi proyek berdasarkan gambar rencana proyek. Peran

surveyor sangat penting pada hal ini. Surveyor harus memastikan lokasi pekerjaan

proyek sesuai dengan lokasi gambar kerja yang sudah disetujui pihak owner.

 Zona 1 à Tower A & Podium

 Zona 2 à Tower B

 Zona 3 à Podium

 Zona 4 à Tower C

Peralatan konstruksi yang umumnya digunakan pada fase pekerjaan ini

adalah: theodolit, total station, leveling, rambu, waterpass, dan peralatan survai

lainnya. Pekerjaan survai biasanya melibatkan sistem koordinat lokal dan global.

Sistem koordinat ini dimaksudkan untuk membantu tim surveyor dalam

melaksanakan pekerjaannya. Biasanya sistem koordinat lokal diberikan dari

pemerintah daerah setempat dengan dikeluarkannya denah situasi koordinat jalan

raya yang dekat dengan lokasi proyek tersebut. Dengan keluarnya denah situasi

ini, pihak surveyor dapat melakukan kalkulasi terhadap koordinat lokasi proyek

dan memenuhi syarat administrasi yang diterapkan berupa: Garis Sepadan

Bangunan (GSB), Koefisien Dasar Bangunan (KDB), dan Garis Sepadan Jalan

(GSJ).

·         Penyelidikan Tanah dan Perbaikan Tanah

Penyelidikan tanah merupakan tahapan awal dan paling penting dalam

sebuah proyek konstruksi, terutama proyek konstruksi yang memiliki berat

struktur tinggi. Setidaknya, terdapat beberapa faktor yang menjadi alasan

dilakukannya suatu penyelidikan tanah untuk suatu pekerjaan proyek konstruksi.

Adapun faktor-faktor tersebut antara lain:

 Untuk mengetahui urutan, ketebalan lapisan tanah suatu lokasi, dan

terutama daya dukung tanah;

 Memperoleh contoh tanah yang dianggap dapat mewakili kondisi tanah

lapangan. Contoh tanah ini kemudian diuji oleh sejumlah pengujian

laboratorium yang sesuai;

 Mengetahui kedalaman lapisan tanah keras yang nantinya berperan

dalam penentuan dimensi dan jenis dari pondasi yang digunakan;

 Mempelajari perilaku tanah di lokasi proyek dengan melakukan

pengujian lapangan;

 Penyelidikan tanah juga berfungsi untuk mempelajari kemungkinan

terjadinya masalah yang berkaitan dengan kondisi tanah di lokasi

tersebut.

Penyelidikan tanah pada proyek Apartemen Kemang View yang kami

dapat juga merupakan data hasil wawancara dan tidak melalui penyelidikan

langsung dikarenakan pekerjaan struktur bawah dari bangunan sudah selesai

dikerjakan oleh owner. Pengujian yang umum dilakukan adalah uji sondir dan uji

Bor dalam. Pengujian tersebut akan memperoleh sampel tanah baik disturbed

maupun undisturbed guna penyelidikan tanah lanjutan melalui test laboratorium

diantaranya Triaxial Test untuk mengetahui sudut geser tanah dan nilai kohesi

tanah sehingga dapat mengetahui karakteristik tanah dan pola keruntuhannya. Uji

Laboratorium lainnya yakni Uji Konsolidasi untuk mendapatkan nilai koefisien

konsolidasi yang nantinya nilai koefisien tersebut dapat digunakan untuk

mengetahui besar penurunan bangunan atau konsolidasi yang dapat diartikan

sebagai peristiwa penyusutan volume secara perlahan pada tanah jenuh sempurna

dengan permeabilitas rendah akibat pengaliran sebagian air pori dari tanah akibat

dibebani oleh struktur bangunan. Besar penurunan ini perlu ditentukan guna

mengantisipasi masalah penurunan pondasi akibat beban struktur yang besar

terutama pada tanah yang ditimbun.

Pengujian sondir bertujuan untuk mengetahui tahanan friksi dari tanah

dan tahanan ujung dari tanah. Dengan pengujian sondir ini, dapat diketahui

kedalaman tanah keras yang merupakan tempat bertumpunya pondasi. Hasil dari

pengujian sondir menunjukan jika penetrasi konus berhenti pada nilai q(cone resistance) = 150 kg/cm2 dan nilai qt (total resistance) = 250 kg/cm berarti telah mencapai tanah keras sehingga selanjutnya dapat ditentukan Fs untuk menentukan Hambatan Pelekat (HP) dan  Jumlah Hambatan Pelekat (JHP) serta persen Friction Resistance (FR). Nilai-nilai tersebut digunakan untuk memperoleh klasifikasi tanah Untuk nilai sondir di titik lainnya, dalam percobaan ada kemungkinan perbedaan nilai qc dan qt akibat karakteristik alamiah tanah yang tidak sama di semua titik.

Pengujian sondir terbatas pada kedalaman 20 meter dan pengujian ini

“diragukan” jika terdapat lensa (lapisan tanah keras semu) karena penetrasi konus

bisa saja membaca lensa tersebut sebagai tanah keras. Untuk itulah dilakukan

pengujian perbandingan lainnya, yaitu pengujian bor dalam (Standard Penetration

Test / SPT). Pengujian bor dalam sendiri bertujuan untuk mengambil sampel tanah

tak terganggu (undisturbed sample) dan mengetahui kedalaman tanah keras

dengan nilai pukulan per 15 cm penurunan (N). Pengujian bor dalam mampu

menembus lensa dan kedalamannya bisa mencapai 50 meter lebih, sehingga

kondisi tanah  dapat tergambarkan lebih dalam di sini. 

Hasil pengujian sondir dan bor dalam ini kemudian digunakan tim

konsultan struktur untuk dapat merencanakan beban struktur yang mampu ditahan

tanah dan jenis pondasi yang cocok digunakan pada bangunan ini. Selain itu hasil

ini juga digunakan untuk menentukan spesifikasi dari detail pondasi yang akan

digunakan. Contohnya saja: jika hasil sondir berhenti pada kedalaman 13 meter,

maka rencana panjang tiang pancang / tiang bor yang digunakan juga akan

berkisar di nilai 13 m atau lebih. 

Hal lain yang juga dapat dihasilkan dari pengujian ini, baik sondir

maupun bor dalam, yakni dapat mengetahui elevasi muka air tanah (ground water

level). Pada proyek Apartemen Kemang View ini, elevasi muka air tanah (ground

water level) ditemukan pada kedalaman 2 meter dari permukaan. Data ini

diperoleh pada bulan Juli 2013 ketika musim kemarau.

·         Pelaksanaan Fasilitas Sarana dan Prasarana Proyek

Secara umum, fasilitas proyek merupakan sarana penunjang yang

dibangun sementara untuk pihak-pihak terkait untuk memperlancar pekerjaan

konstruksi. Tata letak lapangan merupakan hal penting dalam perencanaan

lapangan pada suatu proyek konstruksi. Tujuan perencanaan lapangan adalah

untuk menempatkan fasilitas-fasilitas penunjang proyek seperti gudang, direksi

keet, dan barak pekerja pada lokasi yang tepat; sehingga penempatan

tersebut dapat optimal dalam arti jarak tempuh antara fasilitas yang satu dengan

fasilitas lainnya dapat diminimalisasikan. 

Fasilitas Sarana dan Prasarana meliputi :

- Kantor Pemasaran

- Pintu Masuk Proyek

- Pos  Security

- Parkir Kendaraan Proyek

- Tower Crane

- Los Pracetak

- Pagar Proyek

- Los Besi dan Penyimpanan Besi

- Kontraktor Keet

- Toilet

- Gudang Tertutup

- Los Logistik

- Alimax

- Penyimpanan Solar

- Los Kerja Kayu

- Jalan  Akses

- Toilet Pekerja